Consector Förklarar
Att köpa bostad – så går det till

Att köpa bostad – så går det till

Har du koll på allt du behöver veta när du köper en bostadsrätt eller villa? Här är listan som hjälper dig att ta vara på dina rättigheter och undvika fallgroparna.

 

Har du en realistisk boendekalkyl?

Första steget vid ett bostadsköp är att kontrollera så att du har alla utgifter under kontroll och att de ryms inom din budget.

För en bostadsrätt handlar det utöver själva priset om sådant kan påverka månadsavgiften, till exempel planerade reparationer. Föreningens ekonomi, dess belåning och ränteutgifter är andra faktorer som kan komma att förändra avgiften på sikt.

När du köper en villa behöver du kontrollera alla driftskostnader och om det finns avgifter för vägförening, bredband och andra gemensamma funktioner i området.

Tänk även på att räntan kan komma att gå upp på sikt, även om den är låg idag.

 

Håller bankens lånelöfte?

När du jämfört olika  bolån och hittat ett som passar din ekonomiska situation får du ett lånelöfte från banken. Detta är dock inte slutgiltigt. Om till exempel din privatekonomi påverkas under tiden eller om banken anser att du betalar mer än marknadsvärdet kan lånelöftet dras tillbaka. Det kan därför vara bra att använda sig av en låneförmedlare som Consector, som kan erbjuda flera olika lånealternativ.

 

När betalas handpenning och kontantinsats?

Handpenningen är ett slags garanti för att du verkligen kommer att köpa bostaden. Normalt sett är den på 10% av totalbeloppet och betalas när du skriver på kontraktet. För säkerhets skull bör du inte betala någon handpenning innan du vet att banken verkligen godkänt ditt lån.

Om du hoppar av köpet efter att kontrakt har skrivits kan du bli av med hela eller delar av handpenningen.

Kontantinsats är den del av priset som måste betalas kontant när köpet slutförs, enligt de nya amorteringsreglerna. Enligt dem får du låna maximalt 85% av priset för din nya bostad. Kontantinsatsen måste alltså vara minst 15%, inklusive handpenningen. Den fungerar även som ett slags buffert för din bank, ifall din nya bostad skulle falla i värde.

 

Därför är en besiktning viktig för din trygghet som köpare

Som köpare är det ditt ansvar att undersöka den lägenhet eller det hus du köper. Detta är viktigt för att undvika konflikter i efterhand. Du köper din nya bostad i befintligt skick. Och det händer att säljare renoverar billigt för att sedan sälja dyrt. Du behöver helt enkelt veta att du får valuta för dina pengar.

Uppstår fel som du känner till, eller borde känt till, om du besiktigat lägenheten eller huset före köpet är de alltså ditt problem.

Du kan själv undersöka lägenheten eller huset du tänker köpa.

Men du bör ta in en professionell, opartisk besiktningsman – eftersom det kan vara svårt att hitta eventuella fel som lekman. Vanligast är fuktskador i badrummet och andra våtrum, som kan vara dolda bakom kaklet där man behöver en fuktmätare för att upptäcka dem.

I samband med detta ska ett besiktningsprotokoll upprättas.

En professionell besiktning är extra viktig om du köper hus, då hela byggnadens strukturella integritet, el- och VA-system samt tillhörande tomt bör bedömas.

Köper du en bostadsrätt ska du inte glömma att även ta en titt på gemensamhetsutrymmen som eventuell tvättstuga, soprum, cykelparkering, gård m.m. I samband med besiktningen är det även bra att reda ut vad som är ditt respektive bostadsrättsföreningens ansvar.

 

Vad är lagfart och pantbrev?

Om du köper en bostadsrätt är det vanligtvis bostadsrättsföreningen som har hand om fastighetens lagfart. Men om du köper en så kallad ägarlägenhet, ett hus eller en fastighet måste du själv ordna en lagfart.

Lagfarten är ett bevis för att du äger fastigheten och utfärdas av Lantmäteriet. Kostnaden kallas stämpelskatt och är 1,5% av fastighetens pris eller taxeringsvärde (det som är högst).

Pantbrev är enkelt uttryckt bankens bevis för att ditt hus utgör säkerhet för ditt lån. Även detta utfärdas av Lantmäteriet och kostnaden är 2% av pantbrevets belopp plus 375 kr.

Om du använder en bostadsrätt som säkerhet för ditt lån är det snarare rätten till lägenheten än själva fastigheten som utgör säkerhet. Bostadsrättsföreningen kan då komma att ta ut en pantsättningsavgift. Mer om detta finner du i föreningens stadgar.

 

Fastighetsavgift och tomthyra

Om du är fastighetsägare måste du betala kommunal fastighetsavgift varje år. För småhus är den 0,375 till 0,75% av taxeringsvärdet. För hus med bostadslägenheter är den 0,15 till 0,4%. Och för ägarlägenheter (vilket inte är samma sak som en bostadsrätt) 0 till 0,375%.

Om du köper ett hus där kommunen äger tomten måste du även skriva kontrakt och betala tomthyra.

 

När och hur skrivs köpekontrakt?

Bostadsköpet bekräftas genom att man skriver kontrakt – och slutförs när betalningen är erlagd. Oftast är det säljarens mäklare som sköter kontraktskrivningen. Kontrakt för köp av hus eller bostadsrätt är som regel standardiserade.

Se till att noga läsa igenom kontraktet och att du förstår dess innehåll. Många frågor kan besvaras av mäklaren. Men om du är osäker kan det vara bra att kolla av kontraktet med en jurist eller annan sakkunnig.

Enligt lagen måste ett köpekontrakt för en bostad innehålla pris, överlåtelseförklaring och underskrifter. För en bostadsrätt ska adress, lägenhetsnummer, föreningens namn och organisationsnummer framgå. Och om du köper en villa ska dess fastighetsbeteckning anges.

Kontraktet kan innehålla särskilda villkor som ger någon av parterna rätt att kliva av affären eller få köpet upphävt om de inte uppfylls. Till exempel kan det gälla att den som köper en bostadsrätt måste bli godkänd av bostadsrättsföreningen. Det är även bra om det finns en besiktningsklausul. Köpet kan då hävas om det visar sig att det finns dolda fel som varit okända vid köpet.

På tillträdesdagen ska betalningen vara erlagd och nycklarna överlämnas.

 

Kan jag ångra mitt bostadsköp?

Normalt sett måste du genomföra köpet om du skrivit på ett köpekontrakt. Om du drar dig ur kan du bli skadeståndsskyldig och bli av med hela eller delar av handpenningen.

Men kontraktet kan innehålla speciella villkor, till exempel en besiktningsklausul. En sådan ger dig möjlighet att häva köpet i samband med att du får resultatet av en professionell besiktning.