Vad innebär det nya bolånedirektivet?

Den 14 juli 2016 lämnade regeringen över sin proposition till Riksdagen angående stärkt konsumentskydd på bolånemarknaden även kallat bolånedirektivet. Detta är framförallt drivet ur ett EU direktiv om konsumentkreditavtal som avser bostadsfastigheter. Då stor del av Sveriges befolkning lånar till sitt boende så träffar detta direktiv stor del av Sveriges befolkning. Då propositionen är 453 sidor lång så har Consector valt att sammanfatta det viktigaste.

Förslag till ny lag om kreditgivare och kreditförmedlare av bostadskrediter

    • Kreditgivare och kreditförmedlare måste söka nya tillstånd hos Finansinspektionen för att ge ut och förmedla krediter.
    • Detta tillämpas endast på yrkesmässig verksamhet med kreditgivning, kreditförmedling och rådgivning i fråga om bostadskrediter till konsumenter. Därmed träffas inte intresseorganisationer.
    • Krav på ansvarsförsäkring.
    • Kreditgivare och kreditförmedlare ska i sin verksamhet med bostadskrediter tillvarata konsumentens intressen och handla hederligt, rättvist och professionellt.
    • Kreditgivare och kreditförmedlare ska ha personal som har tillräcklig kunskap och kompetens.
    • Ersättningssystem ska inte negativt påverka skyldigheterna att ta tillvara konsumentens intressen och ersättning till personal som tillhandahåller rådgivning får inte vara beroende av försäljningsmål.
    • Värdering av bostad ska ske enligt tillförlitliga och i förväg fastställda standarder.
    • Krav på dokumentation av kreditprövningen.
    • Finansinspektionen skall vara tillsynsmyndighet och tillsyn och ingripanden ska ske som i huvudsak som för andra finansiella bolag.

 

Förslag till ändringar i Konsumentkreditlagen

    • Nya regler avseende bostadskrediter till konsument
    • Tydligare krav på marknadsföring, information om förmedlaren, information om eventuell rådgivning, beräkning av räntor, allmän information avseende kreditavtal, förtidsbetalning mm utan kostnad för konsumenten.
    • Krav på standardiserat EU-faktablad
    • Förbud mot kopplingsförbehåll (beviljande av bostadskrediter under förutsättning att konsumenten samtidigt köper andra finansiella produkter).
    • En obligatorisk betänketid på sju dagar
    • Tydligare krav på kreditprövning
    • Krav på möjlighet till riskbegränsning vid utlåning i utländsk valuta samt varningar för kursförändringar.
    • Krav att upplysa om rådgivning lämnas eller inte.
    • Om rådgivning erbjuds uppställs krav på rådgivningen, dokumentationen och informationen
    • Förbud mot provisioner vid oberoende förmedling i vissa fall
    • Förbud mot provisioner vid oberoende rådgivning

 

Läs mer

Dessa förslag har varit ute på remiss och både Finansinspektionen och Konsumentverket har yrkat på ett totalt provisionsförbud för förmedling av krediter. Finansinspektionen och Konsumentverket menar att konsumentens situation skulle förbättras om förmedlare saknar ekonomiskt incitament att kalla sig oberoende. Förmedlare skulle då inte ge sken av att lämna oberoende rekommendationer. I och med att regeringen valde att inte införa ett provisionsförbud under 2016 för finansiella produkter utan valde att vänta till 2018 så sker inget provisionsförbud inom denna proposition. Regeringen har valt att avvakta och hålla detta under uppsyn med en brasklapp om att förslaget kan komma att ändras om detta missbrukas från marknadens aktörer.

 

Den stora frågan rörande provisioner har varit att tillvarata kundens intressen. Om en rådgivare får olika betalt för att rekommendera olika produkter så finns det risk att rådgivaren låter provisionerna styra och inte kundens behov. Detta löser många försäkringsförmedlare med en löpande ersättning från produktbolagen som är på samma nivå från varje bolag. Då tas incitamentet bort att välja specifika bolag. Försäkringsförmedlaren får då betalt över tid och sannolikheten att den tillvaratar kundens intressen ökar. Detta är en stor debatt som beräknas vara klar till 2018. Det finns aktörer som argumenterar för totalt provisionsförbud och andra som tycker provisioner skall vara kvar för att annars skulle mindre aktörer missgynnas.

 

De flesta låneförmedlare redovisar samtliga bud och kunden får välja mellan dessa i inloggat läge kallat Mina Sidor hos oss på Consector. Regeringens förslag innebär att en förmedlare som utger sig för att vara oberoende och förmedlar krediter från ett mindre antal kreditgivare än majoriteten på marknaden, får inte erhålla ersättning från någon kreditgivare för sin förmedling. Här avses en blandning av antal aktörer och marknadsandel. Detta resulterar i att oberoende förmedlare måste arbeta med majoriteten av bankerna på marknaden och framförallt storbankerna som står för 80 % av all utlåning. Om låneförmedlaren inte arbetar med samtliga storbanker så kan den inte kalla sig oberoende. För oss på Consector som inte arbetar med samtliga storbanker så kommer vi inte kunna kalla oss oberoende. Istället får vi vara tydliga med att påvisa vilka banker vi samarbetar med.

 

En annan faktor är att om man kallar sig oberoende får man inte ta emot provisioner från annan än kunden. Om låneförmedlaren däremot kallar sig beroende och är tydlig med vilka kreditgivare man samarbetar med så kan låneförmedlaren erhålla ersättning från produktbolagen och då blir tjänsten kostnadsfri för kunden. Dvs kunden jämför alternativ, om den finner ett alternativ med lägre ränta så kan den byta till det alternativet utan att betala. Låneförmedlaren får ersättning från produktbolagen (kreditgivaren/banken) som tack för att den får en ny kund. För bankerna är detta ett sätt att få kunder istället för att spendera det på marknadsföring som t.ex. Tv-reklam.

 

Om rådgivning lämnas till kund ska låneförmedlaren informera om detta tillsammans med viss specifik information om uppdraget och sedermera vad som förekommit vid rådgivningen. Detta liknar annan finansiell rådgivning.

 

Utöver provisionsfrågan så är det många parametrar som är mycket bra ur ett kundperspektiv. Personal som arbetar med förmedling av bolån skall ha tillräcklig kunskap och kompetens om produkten. Allt skall dokumenteras så att kunderna enkelt kan följa rådgivningen. Ersättning till personal får inte heller vara styrd av försäljning och i och med detta kan kunderna alltid vara säkra på att deras intressen kommer i första hand.

 

Förmedlare av krediter måste tillhandahålla tydlig information och standardiserade EU-faktablad som ska överlämnas till kunden. Låneförmedlare skall även upplysa kunden om flera frågor så som namn, adress, tillsynsmyndighet, vilka register förmedlaren finns i, klagomålsmöjligheter och storlek på provision. Bankerna skall också tydligare redovisa sin upplåningskostnad så att kunderna enklare kan argumentera mot bankerna. Bankerna får inte heller tvinga kunder att flytta in pensioner för att erhålla bolån. Detta förslag innebär alltså att banker inte kommer kunna säga ”du måste flytta din tjänstepension till oss för att få lägre ränta”. Däremot kan de ge extra rabatt om så sker.

 

Övriga moment i direktivet är till för att motverka penningtvätt och finansiering av terrorism. Ägare och ledning skall uppfylla strängare krav vilket kommer säkerställa sunda verksamheter. Det ställs även krav på en obligatorisk ansvarsförsäkring. Detta innebär om något skulle gå fel så är skyddet för konsumenten högre. Bostäder som värderas skall ske enligt enhetliga krav och detta skall också dokumenteras. I och med att förslaget är sprunget ur ett EU-direktiv så kommer det att innebära att svenska kreditförmedlare kommer kunna verka inom EES utan att behöva nya tillstånd i andra EU/EES länder (vissa begränsningar kan gälla).

 

Utöver vad som anges i direktivet föreslås regler om information om kreditgivares genomsnittliga ränta samt krav på individuellt anpassade amorteringsplaner.

 

För de mest insatta så liknar detta direktiv det som redan finns inom försäkring. Bolånedirektivet med dess regleringar och krav på dokumentation kommer att stärka konsumentmakten avsevärt. Dessutom kommer det säkerställa att företag i branschen arbetar enligt sunda värderingar. ”Ärlighet” är ett av våra ledord på Consector och därför ligger detta direktiv helt i linje med transparens som vi förespråkar. I och med detta är vi på Consector tillskyndare av bolånedirektivet.

 

Direktivet ska enligt propositionen vara genomfört i svensk rätt den 1 januari 2017. Kreditgivare och kreditförmedlare kommer behöva söka nya tillstånd under hösten 2016 för att sedan gå på övergångsregler innan tillstånden beviljas.

 

Propositionen i sin helhet finns att läsa här.

 

2016-07-18

 

Jonas Ryberg
Vice VD & Grundare
Consector

 

För frågor, kontakta jonas.ryberg@consector.se