Vad är kalkylränta?

Vad är kalkylränta?

Kalkylränta är den ränta som du ska klara av att betala för bostaden när banken gör en beräkning på hushållets ekonomi. Kalkylränta är även en räntesats som används för att göra beräkningar på framtida avkastningar. Andra ord för kalkylränta är diskonteringsränta och avkastningskrav. Kalkylränta används av bankerna för bolån samt för företagsvärderingar och investeringskalkyler.

Vad är kalkylränta

Hur beräknar bankerna kalkylränta?

Bankerna har idag inga exakta riktlinjer för vilken kalkylränta man använder utan bedömningar kan variera mellan bankerna och därmed kan beräkningar av nivån på kalkylränta skilja sig åt. En schablonberäkning utgår ofta ifrån bankernas femårsränta plus två till tre procent. Detta kan dock skiljas åt beroende på ränteläge.

Då bankerna bedömer kunderna förmåga att klara av räntehöjningar olika kan det finnas värde i att välja bank med omsorg. I ränteläge med negativ styrränta, det vill säga att Riksbankens reporänta är minus, blir det naturligtvis fler kalkyler som går ihop. Storbankerna räknade generellt med cirka 7-8 % kalkylränta under 2015 vilket innebär att bankernas krav i förhållande till nuvarande ränta kan innebära stora begränsningar.

Ett exempel på kalkylränta

Lånebelopp: 1 000 000 kr

Exempel bolåneränta: 2 %

Månadskostnad efter ränteavdrag på 30 %: ca. 1166 kr

Månadskostnad enligt kalkylränta 7 %: ca. 4083 kr

Kalkylränta på 7 % innebär vid ett lån på 1 miljon kronor att du ska klara av en månadskostnad på 4083 kr per miljon kronor. Detta innebär att bankerna tar höjd för många gånger högre kostnader än om räntan är 2 % då månadskostnaden skulle vara 1166 kr.

Lån, kr Kalkylränta Räntekostnad, per månad kr*
1 000 000 7 % 5 833
2 000 000 7 % 11 667
3 000 000 7 % 17 500
1 000 000 8 % 6 667
2 000 000 8 % 13 333
3 000 000 8 % 20 000

Hur påverkar bankernas kalkylränta dig?

När vi använder begreppet kalkylränta relaterar vi till den ränta bankerna använder för bolån och för att beräkna hur mycket lån och ränta din hushållsekonomi klarar vid en eventuell höjning av räntan. Bankernas kalkylränta påverkar dig framförallt på hur mycket pengar du kan låna till din bostad.  Under 2015 hade många av storbankerna kalkylräntor på mellan 7-8% vilket givetvis är en enorm stor skillnad jämfört med snitträntorna för 3 månaders räntor som var ca. 1,5-2% under 2015.

Förutom kalkylränta använder bankerna även KALP som är en förkortning av kvar-att-leva-på-kalkyl vilket innebär att man tittar på hushållets ekonomi i form av intäkter och kostnader och gör en kalkyl för att beräkna vilka kostnader för bostaden som hushållet kan komma att klara av.

Amorteringskravet påverkar givetvis också bankernas bedömning då man måste ta hänsyn till att kunderna amorterar enligt finansinspektionens regler. En hög kalkylränta påverkar generellt de som lånar högre lånebelopp mer och det är därför framförallt i storstadsregioner där vi haft en kraftig prisutveckling som påverkas. Men givetvis påverkar det även de med lägre inkomster som begränsas i hur mycket de kan låna.