Vad är Oäkta Förening?

Vad är Oäkta Förening?


En oäkta förening är en bostadsförening (begrepp inom bostadsrättslagen) där det är färre än 60 % av föreningens intäkter som kommer från bostadslägenheter. Ofta beror detta på att byggnaden består av en stor andel affärsverksamheter, såsom kontor eller butiker. Om det ska klassas som oäkta eller en äkta bostadsförening bestäms av Skatteverket.


Skillnaden mellan äkta och oäkta förening


Termen oäkta bostadsförening är rent juridisk och innebär som nämnt ovan att mindre än 60 % av byggnadens yta består av bebodda bostäder. Det som framförallt skiljer en oäkta från en äkta bostadsförening är att skattereglerna är olika för de båda. När en bostadsrättshavare väljer att sälja sin bostad från en oäkta bostadsrättsförening beskattas denne på hela den potentiella vinsten. För äkta bostadsföreningar så ligger denna skatten på 73 %. Dessutom kan mellanskillnaderna i en oäkta bostadsrättsförening som anses vara lägre än bruksvärdet för lägenheten ses som än bostadsförmån som är beskattningsbar. Detta är alltså en förmånsbeskattning som baseras på den faktiska månadshyran och vad som anses vara en normalhyra. I praktiken tillämpas dock sällan denna beskattningen då det finns lättnadsregler. Trots att lättnadsregler ska vara provisoriska så har de tidigare kunnat förlängas med flera år. Utöver detta kan även oäkta föreningar bli beskattade för så kallade fiktiva hyresintäkter om det skulle vara så att dess hyra är mindre än dess bruksvärde.


Skillnaderna är helt och hållet skattemässiga, utöver de skattemässiga skillnaderna är en oäkta bostadsrättsförening precis samma sak som en äkta bostadsrättsförening. Men skillnaderna, mellan äkta och oäkta föreningar, är som nämnt ovan framförallt i vilka regler som gäller vid försäljning. En oäkta bostadsförening är snarlik ett aktiebolag i den meningen. Utöver att hela vinsten vid försäljning ska beskattas i en oäkta förening så kan skatten i denna heller inte skjutas upp, vilket är möjligt om man äger en bostadsrätt i en äkta förening. När det gäller hyresbeskattning kan upptagsbeskattningen, om dessa är lägre än vad som anses vara det marknadsmässiga hyresvärdet, ligga på 28 % av det mellanliggande beloppet och därtill utgår en skatt, för medlemmar, om denna skillnaden skulle bli räknade som ett så kallat kapitaltillskott.


Att det är just att under 60 % av intäkterna som ska komma från bostadslägenheter är egentligen en förenkling. Det som egentligen avgör om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta baseras på bruksvärdeshyrorna och markhyror.


Var finns oäkta bostadsrättsföreningar?


Oäkta föreningar finner man framförallt belägna i storstäder. De är nästan alltid centralt belägna. Ofta består de till stor del av olika affärsverksamheter såsom kontor eller butiker. Dock kan en bostadsförening klassas som oäkta om den till större delen även består av hyreslägenheter.


Man brukar säga att även äkta föreningar anses vara oäkta under det första året som fastighetsägare. Detta är dock inte korrekt utan ett felaktigt sätt att uttrycka de regler som gäller om föreningen skulle sälja fastigheterna under det första året då även, likt en oäkta förening, vinstskatten ligger på hela vinsten av försäljningen.