Vad är överlåtelseavtal?

Vad är överlåtelseavtal?


Överlåtelseavtal är ett avtal som skrivs när egendom ska byta ägare. Överlåtelse kan exempelvis ske via gåva, köp, arv eller byte och beroende hur det sker kan olika överlåtelseavtal användas. Med ett överlåtelseavtal kan de nya ägarna bevisa att egendomen är deras.


Vad är skillnaden på överlåtelseavtal och upplåtelseavtal?


Vid försäljning av bostadsrätt förekommer både upplåtelseavtal och överlåtelseavtal. När bostadsrätten är nybyggd och första ägaren ska skriva kontrakt med bostadsrättsföreningen är det ett upplåtelseavtal som skrivs under. Detta avtal ger personen rätten att nyttja bostadsrätten.


Vid kommande försäljningar är det däremot överlåtelseavtal som skrivs. Därmed överlåter de som bott i bostaden rätten att bo där till någon annan.


Vilken information ska finnas med på avtalet?


Den grundläggande informationen som ska finnas med på ett överlåtelseavtal är:

 

  • Personuppgifter – Detta både på säljaren och köparen. Finns det flera personer som äger egendomen (vanligt vid bostäder) måste bägge skriva under avtalet.
  • Underskrift – Detta både av säljaren och köparen
  • Egendom – Tydlig beskrivning om viken egendom som avtalet gäller
  • Pris – Ett överlåtelseavtal skrivs oftast vid försäljning och i så fall ska pris anges. Det kan även anges hur summan ska betalas.
  • Villkor – Kan exempelvis vara att det ”säljs i befintligt skick” eller att ”villkorat att säljaren ser till att det inte finns skulder på bostaden på tillträdesdagen”.
  • Datum – Datum då avtalet skrevs under


Vad gäller som anskaffningsvärde vid överlåtelse?


Sker överlåtelse genom försäljning är det köpeskillingen som räknas köparens anskaffningsvärde. Är det exempelvis en bostad som blir överlåten används anskaffningsvärdet vid kommande försäljning för att räkna ut eventuell vinst.


Sker överlåtelsen genom arv, testamente eller gåva får mottagaren räkna med samma anskaffningsvärde som givaren hade. Se även nedan ” Vad är bäst av att sälja eller ge i gåva rent skattemässigt?”


Vad händer om ett överlåtelseavtal inte är utformat korrekt?


Är det dyrare egendom finns en stor fördel att anlita jurist eller mäklare vid försäljning. Detta eftersom de har goda kunskaper om vilka avtal som ska skrivas på och vilka uppgifter som måste finnas med på dessa avtal.


Om ett avtal skrivs under som inte uppfyller formkraven klassas detta som ogiltigt. Vill köparen eller säljaren bryta avtalet, och den andra parten inte vill det, kan ärendet tas upp i tingsrätt. Det är då viktigt att detta sker inom två år eftersom avtalet annars klassas som giltigt.


Kan ett överlåtelseavtal på en bostadsrätt bli ogiltigt?


Ja, det finns ett par tillfällen då överlåtelseavtalet blir ogiltigt och därmed inte längre gäller. I grunden är det ett avtal som ska följas och väljer någon part att bryta avtalet kan den parten bli skadeståndsskyldig. Det kan exempelvis gälla om köparen inte betalat köpeskillingen i tid. Men det är inte enbart avsiktligt avtalsbrott från någon av parterna som kan ogiltigförklara avtalet.


När ett överlåtelseavtal skrivs förbinder sig köparen att köpa rätten till bostadsrätten och säljaren att sälja denna rätt. Efter att avtalet skrivits under måste köparen bli godkänd som medlem i bostadsrättsföreningen. Ett medlemskap krävs för att rätten till bostaden ska kunna överlåtas. Styrelsen kan i vissa fall neka medlemskap vilket exempelvis kan ske om köparen har många betalningsanmärkningar, är försatt i konkurs eller om andra tunga skäl finns till att neka köpet.


Generellt krävs det mycket tunga skäl för att en styrelse ska kunna neka en person medlemskap. Skulle köparen inte godkänna styrelsens beslut kan detta överklagas till Hyresnämnden.


I vilka sammanhang används överlåtelseavtal?


Överlåtelseavtal används alltid när en bostadsrätt ska överlåtas (kallas oftast för att den säljs). När rätten att få bo i en specifik bostadsrätt säljs för första gången skrivs ett upplåtelseavtal mellan bostadsrättsföreningen och den nya medlemmen. Ska sedan bostadsrätten överlåtas till ny person så ska ett överlåtelseavtal skrivas. I dessa fall är det ett speciellt avtal som ska användas som är utformat för detta ändamål.


Överlåtelseavtal kan även skrivas i samband med arv, testamente eller gåva och kan gälla vilken egendom som helst.


Kan kostnad uppstå vid överlåtelse?


Överlåtelseavtal kan skrivas för vilken egendom som helst. I avtalet ska det då stå om köparen ska betala en viss summa. Är det en gåva kan det ändå finnas krav på ett en summa ska erläggas.


Vid överlåtelse av rätten till en bostadsrätt kan bostadsrättsföreningen ta ut en överlåtelseavgift. År 2017 var avgiften på 2,5% av ett basbelopp (ca 1100kr). Om det är köparen eller säljaren som ska betala avgiften framgår i föreningens stadgar.


Vad är bäst av att sälja eller ge i gåva rent skattemässigt?


Om exempelvis en förälder äger en bostadsrätt och vill överlåta delar av denna till sitt barn finns tre alternativ. Det kan ske via gåva, försäljning eller en kombination av dessa. De olika valen påverkar hur skatten kommer att betalas.


Gåva – Eftersom det inte längre finns någon gåvoskatt så betalas ingen skatt vid gåva. Barnet kommer i detta fall ta över anskaffningsvärdet på bostaden. Är det exempelvis 10% av bostaden som överlåts kommer 10% av det totala anskaffningsvärdet att gälla.


Försäljning till marknadsvärde – Om försäljning sker till marknadsvärde och det vid denna försäljning uppstår en vinst ska denna vinst beskattas och betalas av säljaren. Beloppet som betalas för bostaden (eller del av bostaden) får sedan användas som helt eller delvis anskaffningsvärde vid kommande försäljning.


Försäljning till pris under marknadsvärde (Försäljning och gåva) – Om överlåtelse sker till ett pris under gällande marknadsvärde kommer överlåtelsen bestå av både gåva och köp. Barnet kommer därmed två anskaffningsvärdet. På den del som är gåva blir anskaffningsvärdet ärvt medan det på den del som är köpt blir anskaffningsvärdet köpeskillingen. När försäljningen redovisas får lika stor procentuell del av inköpspriset dras av som försäljningspriset är av marknadsvärdet. Resterande räknas som gåva.


Vad som är bäst beror främst på vem som ska betala skatten och om detta önskas ske direkt eller skjutas fram på kommande försäljning.


Kom ihåg att om delar av bostadsrätt ska överlåtas måste den nya ägaren söka medlemskap hos bostadsrättsföreningen och få detta medlemskap godkänt innan överlåtelsen gäller.