Vad är Upplåtelseavtal?

Vad är Upplåtelseavtal?


Upplåtelseavtal är ett avtal som tecknas av första ägaren av en bostadsrätt. Avtalet tecknas mellan bostadsrättsföreningen och medlemmen som därmed får rätten att nyttja bostaden. I upplåtelseavtalet framgår bland annat vilka ytor som föreningen upplåter till den boende. Om bostadsrätten vid ett senare skede säljs är det däremot ett överlåtelseavtal som ska tecknas.


När tecknas upplåtelseavtalet?


Upplåtelseavtalet skrivs vanligtvis någon månad innan, eller i samband med, att bostäderna färdigställts av byggföretaget. Det är även nu som personen blir medlem i bostadsrättsföreningen. I vissa fall tecknas först ett förhandsavtal och vid ett senare skede ett upplåtelseavtal. Har byggprocessen kommit långt kan upplåtelseavtalet tecknas direkt.


För att ett upplåtelseavtal ska kunna skrivas krävs det att föreningens ekonomiska plan är färdigställd, registrerad och godkänd. Det krävs även att personen (det är oftast en privatperson) blir medlem i föreningen. Styrelsen måste alltså ha beviljat medlemskap innan avtalet kan godkännas.


Upplåtelseavtal skrivs antingen vid nybyggnation av bostadsrätter eller när hyresrätter ombildas till bostadsrätter. Oavsett så tecknas avtalet mellan föreningen och den första ägaren av bostadsrätten.


Vilka uppgifter måste finnas på upplåtelseavtalet?


På upplåtelseavtalet måste bland annat följande uppgifter finnas:


Föreningens namn – Den part som personen skriver avtalet mot


Medlemmens namn – Personen som kommer att äga rätten att bo i bostaden


Uppgifter om lägenheten – Tydlig information om vilken lägenhet som avtalet gäller för


Belopp – Insatsbelopp vilket är den totala summa som köparen betalar. Här kan även anges om beloppet har erlagts eller om det ska erläggas på tillträdesdagen.


Avgift – Årsavgiften samt eventuellt andelstal i föreningen.


Eventuell upplåtelseavgift – Om upplåtelseavgift förekommer ska summan anges


Upplåtelse – Eftersom det är en bostadsrätt ska det framgå att avtalet gäller en upplåtelse av denna bostad. Denna upplåtelse får i detta fall inte vara tidsbegränsad.


Upplåtelse av specifika ytor – Det ska framgå om övriga ytor (utöver själva bostaden) som medlemmen har tillgång till och kan utnyttja för eget bruk. Vanligtvis är detta vindsförråd, parkering eller uteplats.


Vad är det för skillnad på Förhandsavtal, Upplåtelseavtal och Överlåtelseavtal?


Dessa tre avtal skrivs alla i samband med att ett köp sker av en bostadsrätt. Däremot skrivs de i olika tillfällen och har därmed olika innehåll.


Förhandsavtal tecknas om du ska bli första ägaren av en bostadsrätt. Avtalet skrivs därmed under redan innan bostaden är färdigbyggd. Detta avtal tecknas mellan dig som kommande medlem i föreningen och bostadsrättsföreningen. Däremot är det i praktiken från byggföretaget som köpet sker och det är även de som vanligtvis tillhandahåller dessa avtal.


Ett förhandsavtal ger dig rätten till bostadsrätten när den färdig. När detta avtal skrivs under betalas en förhandsavgift. Detta belopp dras av från den totalsumma som ska betalas för boendet.


Upplåtelseavtal tecknas enbart av den person som köper en helt ny bostadsrätt. Det är därmed ett avtal mellan föreningen och denna medlem. Upplåtelseavtalet reglerar bland annat vad föreningen upplåter till medlemmen så som vindsförråd, garage m.m.


Överlåtelseavtal tecknas när en bostadsrätt säljs av de som tidigare ägt den. Det vanligaste är att det är privatpersonen som tidigare bott i bostadsrätten men kan även vara företag, organisation, förening osv. I detta fall tecknas avtalet mellan köparen och säljaren och därmed inte med föreningen. Överlåtelseavtalet innebär att upplåtelseavtalet blir överlåtet till nya ägaren.


Vilka förpliktelser har jag som skrivit under ett upplåtelseavtal?


Ett upplåtelseavtal är bindande, i likhet med förhandsavtalet och överlåtelseavtalet. Väljer du att bryta avtalet kan bostadsrättsföreningen ställa krav på viss ersättning. Detta kan krävas så länge som avtalet bryts av orsaker som inte är reglerade av Bostadsrättslagen.


Ersättningen grundar sig på de extra kostnader som föreningen därmed får gällande bland annat att marknadsföring och försäljning av bostaden. Det kan även innefatta årsavgift som du förväntats betala och liknande kostnader.


Det finns däremot tillfällen då du kan bryta förhandsavtalet och inte teckna upplåtelseavtalet. Det kan exempelvis ske om den insats och/eller månadsavgift som nämnts i detta avtal kraftigt höjts. Mindre prisskillnader får alltså förekomma men är skillnaden ”väsentligt högre” får avtalet brytas utan att någon avgift ska behöva erläggas. I detta fall ska förskottsbetalning även återbetalas av säljaren.


Kan en bostadsrättsförening välja att inte följa upplåtelseavtalet?


Ett upplåtelseavtal är ett skriftligt avtal som därmed är juridiskt bindande. Föreningen kan därmed inte ensidigt välja att bortse från delar av avtalet.


I vissa fall framgår det i upplåtelseavtalet att alla medlemmar ska få tillgång till egna förråd. Om föreningen vill bygga om dessa ytor behöver därmed andra förrådsutrymmen ordnas åt medlemmarna. Ändring kan alltså inte ske enbart utifrån styrelsens önskemål. Detta kan däremot ske om 2/3 av medlemmarna röstar för förslaget samt om denna förändring sedan godkänns av hyresnämnden. Detta kan läsas om i bostadsrättslagen 1991:614.


I det fall inte köparen uppfyller vissa krav kan även avtalet bli ogiltigt. Det kan exempelvis gälla om köparen inte betalar upplåtelseavgiften i tid (oftast före tillträde). Först ska då en påminnelse utgå. Om betalning inte sker inom en månad från denna uppmaning kan föreningen häva avtalet.


Var kan jag vända mig om jag anser att föreningen inte följer avtalet?


I första hand ska styrelsen kontaktas för att en lösning ska kunna hittas. Det går även att lyfta frågan på årsstämman. Om någon lösning inte hittas kan Bostadsrättsnämnden kontaktas vilka kan ge ett yttrande om hur en lösning bör ske. Det går även att kontakta Hyresnämnden som medlar om det uppstår en tvist mellan en medlem och dess bostadsrättsförening.


Vilka lagar reglerar upplåtelseavtalet?


Vid köp av produkter och tjänster gäller generellt konsumentköplagen. Men när en bostadsrätt köps betalar man för rätten att bo bostaden, den upplåts åt personen. Det är därmed inte konsumentköplagen som gäller utan Bostadsrättslagen.